Erbschaftsteuer auf Immobilien: Wie teuer werden die neuen Regelungen?

Die Erbschaftsteuer auf Immobilien steigt 2023 für viele deutlich. Durch eine Änderung der Immobilienwertermittlungsverordnung und die nun anstehende Anpassung des Steuergesetzes daran steigen die angesetzten Werte vieler Häuser und Wohnungen. 50.000 EUR Mehrbelastung durch die Erbschaftsteuer sind keine Seltenheit.

Durch eine Anpassung der Immobilienbewertung will der Gesetzgeber die Erbschaftsteuer an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts anpassen. Kritiker sprechen von einer Erhöhung durch die Hintertür. Die neue Regelung gilt ab 2023 und wird in vielen Fällen dazu führen, dass der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer durch Immobilien überschritten wird.

Jahressteuergesetz: Höhere Erbschaftsteuer auf Immobilien

Der Hintergrund: Die Immobilienwertermittlungsverordnung wurde im Juli 2021 geändert. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 sollen nun das Vertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung von Immobilien angepasst werden. Die Kernpunkte betreffen dabei die sogenannten Liegenschaftszinssätze und die Wertzahlen für das Sachwertverfahren.

Betroffen sind vor allem Immobilien, bei denen das Sachwert- oder Ertragswertverfahren zur Immobilienbewertung herangezogen wird. Dies betrifft Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen ebenso wie Mehrfamilienhäuser. Vorrangig bleibt jedoch das Vergleichswertverfahren, dass auf Verkaufswerten vergleichbarer Immobilien basiert.

Bei diesem Verfahren sind die in den letzten Jahrzehnten gestiegen Immobilienpreise bereits berücksichtigt. Die Änderung erzwingt diese Berücksichtigung gestiegener Preise nun auch bei den anderen Verfahren. Für dadurch betroffen Immobilien kann sich für Eigentümer eine vorgezogene Schenkung anbieten, um die Erben von der hohen Erbschaftsteuer auf Immobilien zu entlasten.

Finanzministerium löscht Stellungnahme

Das Bundesinnenministerium hatte am 21. November eine Mitteilung zum Jahressteuergesetz 2022 veröffentlicht und darin ihren Standpunkt bekräftigt, demzufolge handele es sich bei der Anpassung der Vorschriften zur Immobilienbewertung nicht um eine Steuererhöhung. Die Mitteilung wurde zwischenzeitlich allerdings wieder gelöscht – was nicht nur Steuerberater überraschte.

Wichtig: Das Jahressteuergesetz 2022 wird wahrscheinlich erst kurz vor Weihnachten endgültig verabschiedet. Bis dahin sind also noch Änderungen möglich. Diese könnten insbesondere die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer betreffen, wie es nur die FDP fordert.

Aktuell gelten für Kinder Freibeträge in Höhe von 400.000 EUR, für Ehegatten sind es 500.000 EUR und für Enkel 200.000 EUR (sind die Eltern der Enkel verstorben, erhöht sich der Freibetrag auf 400.000 EUR). Für Beträge darüber fällt die Erbschaftsteuer auf Immobilien an – mit Steuersätzen von 7-50 %. Die genaue Höhe richtet sich nach dem Wert des Vermögens nach Abzug des Freibetrags und dem Verwandtschaftsgrad.

Der Eigentümerverband Haus & Grund geht davon aus, dass Immobilien durchschnittlich 20-30 % an Wert „gewinnen“ – mitunter auch deutlich mehr. Ein Rechenbeispiel der Süddeutschen Zeitung macht derzeit die Runde. Demnach steigt der angesetzte Wert eines 2004 erstellten Einfamilienhauses durch die neuen Bewertungsmethoden von 500.000 EUR auf 785.000 EUR. Die Erbschaftsteuer auf Immobilien im Fall einer Vererbung an Kinder steigt dann um fast 50.000 EUR.

Der Bayerische Rundfunk rechnet vor, dass für ein freistehendes Einfamilienhaus am Münchner Stadtrand mit knapp 100 m² Wohnfläche und großzügigem Grundstück bislang ein Verkehrswert von 2 Millionen EUR angesetzt wurde. Dafür wurden bislang 290.000 EUR Erbschaftsteuer fällig. Durch die Neubewertung steigt der Wert der Immobilie auf 2,8 Millionen EUR und die Immobilien Erbschaftsteuer auf knapp 400.000 EUR.

Erbschaftssteuer auf Immobilien: Warnung vor übereilten Entscheidungen

Durch eine Überschreibung der Immobilie auf die Erben noch vor dem 1.1.2023 lässt sich die Anwendung der neuen Regelungen umgehen. Viele Notare melden bereits einen drastischen Anstieg der Terminvereinbarungen im Zusammenhang mit Erbschaftsteuer auf Immobilien – und haben oft gar keinen Termin mehr vor dem Jahreswechsel frei.

Steuerberater und Erbrechtsexperten warnen allerdings vor übereilten Entscheidungen. Eine Schenkung sollte gründlich vorbereitet werden. Schließlich können sich durch Pflegebedürftigkeit, Scheidung etc. neue Situationen einstellen, die bei einer übereilten Entscheidung nicht berücksichtigt werden.

In vielen Fällen fällt auch gar keine Erbschaftsteuer auf Immobilien an. Dies ist etwa der Fall, wenn die Erben die Immobilie selbst nutzen, sofern das Objekt 200 m² Wohnfläche nicht überschreitet. Gerade bei der Weitervererbung von Immobilien durch Eltern und Kinder ist zudem zu berücksichtigen, dass der steuerliche Freibetrag von 400.000 EUR pro Elternteil und pro Kind gilt.