Bundesbank: Wohnimmobilien bis zu 30 % überbewertet

Der Preisrückgang am Immobilienmarkt im vierten Quartal 2022 war so stark wie noch nie seit 2003. Das Finanzierungsvolumen fiel auf das Niveau von 2010 zurück. Käufer finden sich in einer besseren Verhandlungsposition wieder.

Die Deutsche Bundesbank hält die Preise für deutsche Wohnungen und Häuser weiterhin für 20-30 % überhöht. Im Monatsbericht für Februar konstatiert die Behörde, dass der Preisrückgang in der zweiten Jahreshälfte den Preisanstiegen der ersten Jahreshälfte nur teilweise entgegenwirke.

Die Bundesbank legt bei ihren Berechnungen zum Immobilienmarkt verschiedene Referenzwerte zugrunde. Eine Überbewertung ergibt sich derzeit allerdings sowohl für das simple Verhältnis der Kaufpreise zum Einkommen als auch bei komplexeren statistischen Analysen, die die Zinsentwicklung heranziehen.

Die Überbewertung betrifft vor allem die Städte. Hier werde der Preis, „der durch soziodemografische und wirtschaftliche Fundamentalfaktoren angezeigt ist“ um 25-40 % überschritten.

Vermittler: Käufer in besserer Verhandlungsposition

Auch der Baugeldvermittler Interhyp – einer ING Deutschland-Tochter - berichtet über Veränderungen des Marktes. CEO Jörg Utecht sieht gar einen Wandel vom Verkäufer- zum Käufermarkt. „Die Preise sinken, es sind deutlich mehr Objekte verfügbar, und zusätzlich können Käufer wieder die Preise verhandeln“.

Nachdem die Immobilienpreise jahrelang gestiegen seien, erlebe der Markt nun erstmals einen Abschwung. Dieser sei jedoch nicht so signifikant wie mitunter berichtet.

Interhyp berechnet selbst einen Preisindex für private Wohnimmobilien. Diesem Index zufolge erreichten die Preise im zweiten Quartal 2022 ihren Höhepunkt, um dann bis zum Jahreswechsel um 6 % nachzugeben.

Besonders stark fielen die Preise in der zweiten Jahreshälfte in den großen Ballungsräumen. Für Hamburg, Frankfurt und München berichtet Interhyp über Preisrückgänge um 8 %, für Köln und Stuttgart um 7 %. Berlin und Leipzig erlebten mit 4 % geringere Preisrückgänge.

Der Vermittler berichtet auch über eine stärkere Segmentierung des Marktes. Die Preise für ältere Objekte seien stärker gefallen als für neue. So ergab sich für vor 1990 hergestellte Immobilien in der zweiten Jahreshälfte ein Rückgang um 7,5 %. Bei nach 2010 erstellten Objekten lag der Preisrückgang dagegen bei rund 4 %. Interhyp führt dies auf die hohen Energiepreise zurück.

Eine wesentliche Ursache für die Preisrückgänge seien die Zinserhöhungen, mit denen die Notenbanken die Inflation bekämpfen. Interhyp gibt den durchschnittlichen Zinssatz für Immobilienkredite mit längerer Zinsbindung derzeit mit 3,68 % an. Vor gut einem Jahr waren solche Kredite noch für 1,0 % erhältlich.

Pfandbriefbankenverband: Immobilienpreise fallen in Q4 2022 um 1,80 %

Auch der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) berichtet von Preisrückgängen. So seien Wohnhäuser im vierten Quartal um 1,8 % billiger gewesen als im Vorquartal.

Dies ist ein durchaus spektakulärer Wert: Noch nie seit dem Beginn der Statistik im Jahr 2003 seien die Werte auf Quartalsbasis so stark zurückgegangen. Es sei zudem der erste Rückgang seit 2009, der sowohl Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und einzelne Eigentumswohnungen betreffe.

Auch der VDP registriert den stärksten Preisrückgang in Städten. Ganz vorn lag Frankfurt mit einem Minus von 4,8 %. Es folgen Köln (-3,3 %), Hamburg (-3,0 %) und München (-2,9 %). In Berlin war das Minus mit 0,7 % deutlich geringer.

VDP Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt führt ebenfalls die Zinswende als Hauptursache für den Preisrückgang an. Immobilien verlören als Kapitalanlage im Vergleich zu anderen Assetklassen an Wert.

Tolckmitt verwies jedoch darauf, dass Immobilienpreise  mit einer zeitlichen Verzögerung auf Veränderungen reagierten. Es brauche Zeit, bis sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern sich anglichen. Derzeit sei die Unsicherheit groß: Nur wenige Privathaushalte nähmen Darlehen zur Immobilienfinanzierung auf.

Diese Einschätzung wird durch Statistiken der Deutschen Bundesbank bestätigt. Das monatliche Kreditneugeschäft bei Wohnimmobilien von Banken an Privathaushalte war im Dezember auf 13,5 Milliarden EUR gesunken. Dies ist das niedrigste Niveau seit Februar 2010. Im März hatte das ausgereichte Kreditvolumen mit 32,3 Milliarden EUR seinen Höchstwert erreicht.

Im Gesamtjahr 2022 lag das Neugeschäft mit 257,4 Mrd. EUR nur 9,4 % niedriger als 2021. Dies liegt auch daran, dass der Start des Jahres noch sehr stark verlaufen war. Im vierten Quartal 2022 ergab sich ein deutlich stärkeres Minus von 39,1 % auf 42,0 Milliarden EUR.