Immobilienmarkt: Die Krisensignale häufen sich

Projektentwickler gehen reihenweise in die Knie, Wohnungskonzerne müssen hohe Abschreibungen auf ihre Bestände vornehmen. Der deutsche Immobilienmarkt rutscht in die Krise.

Development Partner, Project-Gruppe und Euroboden: Drei Projektentwickler meldeten innerhalb weniger Tage Insolvenz an. Die drei Unternehmen folgen auf Centrum und Revitalis, die Ende Juli vor den schlechten Marktbedingungen kapitulierten.

30-40 % der Projektentwickler verschwinden

Das Ende der Abwärtsspirale scheint deshalb ebenso nicht in Sicht wie ein Ende der Baukrise. Im Handelsblatt wird Niklas Köster, Professor für Immobilienwirtschaft an der Fresenius-Hochschule in Hamburg, mit einer düsteren Prognose zitiert: „Circa 20 bis 30 Prozent der kleinen bis mittelständischen Projektentwicklungsunternehmen werden vorerst vom Markt verschwinden.“ Dieser Prozess soll sich laut Köster mindestens bis Ende 2024 hinziehen.

Doch es könnte noch schlimmer kommen. Anfang des Jahres gab der Immobilienmarktspezialist bulwiengesa den jährlichen „Development Monitor“ heraus. Damals hieß es, es gebe „trotz aller Unkenrufe noch eine sehr hohe Aktivität der Projektentwickler“. Dies sei eine Folge der Boomjahre. Der Rückgang der Bauaktivität mache sich erst ab 2026 signifikant bemerkbar.

Auch damals wurde jedoch bereits auf eine Einschränkung verwiesen: Viele Projekte befänden sich noch in der Planungsphase, „welche und wie viele storniert“ würden, sei unsicher. Bei den Baustarts sah es schon damals katastrophal aus: Verzeichnet wurden Rückgänge im Bereich von 50 %.

Es trifft nicht nur kleine Unternehmen

Die jüngsten Pleiten sind mitnichten das Resultat einer Marktbereinigung am sprichwörtlichen unteren Ende. So zählte Development Partner bulwiengesa zufolge im ersten Halbjahr etwa zu den sechs größten Projektentwicklern in den sogenannten B-Städten. Auch die Project-Gruppe gehörte mit ihren 60 Wohn- und Gewerbeimmobilienprojekten nicht zu den kleinen Anbietern.

Insgesamt tummeln sich auf dem deutschen Markt rund 9.000 Projektentwickler. Das Aufgabenfeld von Entwicklern umfasst vom Ankauf eines Grundstücks über die Erstellung von Immobilien bis zu deren Vermietung oder Verkauf nahezu die gesamte Wertschöpfungskette.

Neben den gestiegenen Baukosten belasten auch die deutlich gestiegenen Zinsen. Die Nachfrage nach Immobilien ist signifikant gesunken, viele Projekte gelten unter den derzeitigen Bedingungen als unrealisierbar. Dass es noch in diesem Jahr zu einer Belebung kommt, gilt mittlerweile als ausgeschlossen.

Betroffen sind jetzt vor allem Entwickler, die nicht auf Rücklagen oder Einnahmen aus eigener Vermietung zurückgreifen können. Gerade Unternehmen, die in den Boomzeiten durch den Kauf von Grundstücken zu hohen Preisen mit aggressiven Strategien auf den Markt drängten, stehen nun mit dem Rücken zur Wand.

Wohnungskonzerne werten ihre Portfolios ab

Die Situation der Projektentwickler ist nur ein Teil des Gesamtbildes eines zunehmend in die Krise rutschenden Immobilienmarktes. Der Wohnungskonzern TAG teilte etwa Montag mit, auf sein deutsches Immobilienportfolio zum Ende des zweiten Quartals eine Abwertung um 7,4 % vorgenommen zu haben. Der Bewertungsverlust beläuft sich damit auf 454,5 Millionen EUR.

Bereits im zweiten Halbjahr 2022 hatte TAG das Portfolio 5,5 % abgewertet. In den Büchern sind die Immobilien des im MDAX vertretenen Konzerns nun mit 1100 EUR pro Quadratmeter bewertet. Das Unternehmen hat im ersten Halbjahr mehr als 1000 Wohnungen veräußert – mit Buchverlusten von 3,9 Millionen EUR. Verkauft wurde zum 22,9-fachen der Nettojahresmiete.

Ganz ähnlich sieht es bei der Düsseldorfer LEG aus. Diese hatte im ersten Halbjahr 7,3 % auf ihr Portfolio abgeschrieben – nach 4,0 % im zweiten Halbjahr 2022. Vonovia meldete für das erste Halbjahr einen Bewertungsverlust von 6,6 %.

Die Hoffnungen der Branche liegen auf sinkenden Zinsen. Wann die Zinsen sinken, ist jedoch angesichts hartnäckiger Inflationsraten ungewiss. Zudem ist fraglich, ob billiges Geld allein der Branche wirklich dauerhaft helfen kann. Auf dem deutschen Markt gibt es ein gewaltiges Strukturproblem: Einen riesigen Bedarf an Wohnraum, der zu den aktuellen Baukosten nicht bedient werden kann.