USA: Shortseller nehmen Büro-REITS ins Visier

Die Nachfrage nach Büros sinkt, die Zinsen für die Finanzierung der Portfolios steigen. Die beiden drängendsten Probleme großer Bürovermieter in den USA haben die Kurse von REITs auf Talfahrt geschickt.

Die Aktie von SL Green (WKN: A3DWA3, ISIN: US78440X8873) notierte vor Beginn der Pandemie noch bei rund 100 USD. Aktuell kostet das Papier 22,50 USD. Noch Anfang 2022 wurde mehr als das Dreifache gezahlt. Das Unternehmen wurde 1997 gegründet und wird in der Rechtsform eines Real Estate Investment Trusts (REIT) geführt. SL Green ist einer der größten Immobilienbesitzer in Manhattan und im S&P 500 gelistet.

Aktien von SL Green und Vornado Realty unter Druck

Ein ähnliches Schicksal erlitt die Aktie von Vornado Realty (WKN: 893899, ISIN: US9290421091). Das Unternehmen – das ein großes Portfolio an Immobilien in New York, San Francisco und Chicago besitzt und ebenfalls als REIT organisiert ist – kommt aktuell noch auf eine Marktkapitalisierung von gut 2,5 Milliarden USD. Das entspricht rund einem Fünftel von dem, was das Unternehmen vor der Pandemie wert war.

Die Aktien von SL Green und Vornado Realty sind auch in diesem Jahr deutlich unter Druck – während der Gesamtmarkt positiv tendiert. Vornado kündigte kürzlich an, die Dividenden für den Rest des Jahres auszusetzen. CEO Steven Roth brachte das Problem in einer Analystenkonferenz auf den Punkt: Der Markt für Büroimmobilien so eingebrochen, man mache sich große Sorgen um Zukunftsfähigkeit von Büros.

Die erhoffte Rückkehr der Mitarbeiter aus dem Homeoffice bleibt aus. Zwar kehrten Anfang des Jahres wieder mehr Mitarbeiter ins Office zurück – nach wie vor hat das Nutzungsniveau jedoch erst 50 % der präpandemischen Levels erreicht. Auf diesem Niveau scheint sich das neue Gleichgewicht einzupendeln. Viele Unternehmen setzen etwa auf hybride Arbeitsmodelle, bei denen Mitarbeiter nur einen Teil der Arbeitswoche im Büro und den Rest im Homeoffice verbringen. Die Nachfrage nach Büroraum sinkt dadurch deutlich.

Die Auswirkungen sind gravierend: Das Wall Street Journal verweist auf Zahlen des Immobilienanalyseunternehmens Green Street, denen zufolge die Leasingaktivität für Büro-REITs im ersten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 20 % rückläufig war.

Treibt REIT-Krise die nächsten Banken in die Pleite?

Doch die rückläufige Nachfrage ist nur eines von zwei großen Problemen der Bürovermieter. Das zweite große Problem sind die drastisch gestiegenen Zinsen. Viele Bürovermieter finanzieren ihren Bestand über milliardenschwere Hypotheken – und müssen in den kommenden Jahren absehbar zu deutlich höheren Zinssätzen refinanzieren.

Entsprechend eingetrübt hat sich das Marktumfeld für Aktien von Büroflächenvermietern. Ji Zhang, Immobilienportfoliomanager bei dem in der REIT-Branche tätigen Vermögensverwalter Cohen & Steers, kommentiert: Solange es keine Lösung für die aktuellen Probleme gebe, könne auch der Sektor nicht positiver beurteilt werden.

Mit anderen Worten: Die Zeichen bei REITS stehen auf weiteren Kursrückgängen. Darauf setzen auch Anleger. Laut S&P Global Market Intelligence waren Büro-REITs Ende April der REIT-Sektor mit den meisten Leerverkäufen. Der durchschnittliche Leerverkaufsanteil am Volumen der ausstehenden Aktien lag bei 6,4 % – 0,28 Prozentpunkte mehr als im März.

Sogar Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft werden befürchtet. Dabei geht es wieder einmal um kleinere und regional tätige Banken. In deren Bilanzen schlummern Kredite für Büroimmobilien in zweistelliger Milliardenhöhe. Nun wächst die Sorge, dass die Sicherheiten für diese Kredite an Wert verlieren könnten. Die Zahlungsausfälle durch Bürovermieter wachsen bereits.

Aktien von Büro-REITs seit Anfang 2020 um 48 % gefallen

Die Situation ist nicht überall in den USA gleich. Vergleichsweise gut geht es Vermietern, die sich auf Bürogebäude in den sogenannten Sunbelt-Staaten konzentrieren, zu denen z.B. Florida und Texas zählen. Diese Gegenden profitieren von einem Zustrom an Bevölkerung und Unternehmen. Schlechter sieht es dagegen in New York und San Francisco aus.

Das Wall Street Journal berichtet unter Berufung auf den BMO Capital Markets Immobilienanalysten John Kim, dass die Aktien von Büro-REITs seit Anfang 2020 um 48 % gefallen sind. Dagegen konnte der breiter angelegte Gewerbeimmobilienindex FTSE Nareit Equity Index im selben Zeitraum um 0,1 % zulegen. Kim zufolge ist die Marktstimmung gegenüber Büro REITS ausgesprochen negativ - und der Markt möglicherweise überverkauft.