Geisterstädte ohne Menschen

Dirk Müller warnt vor gewaltiger Immobilienblase in China

GoldGeldWelt Redaktion - 01.05.2016

In China bläht sich eine der größten Immobilienblasen der Menschheitsgeschichte weiter auf. Etliche Millionen Wohnungen in dünnbesiedelten "Geisterstädten" stehen leer, sind aber ohne staatliche Anreize zu teuer für die einfache Bevölkerung. Die Blase könnte jederzeit platzen, sagt Dirk Müller.

Ich hatte kürzlich die Gelegenheit, bei der TOP Investment Konferenz in Hamburg Dirk Müller live über einige besonders brisante Themen der Weltwirtschaft sprechen zu hören. Unter anderem berichtete Dirk Müller auch über die chinesische Wachstumslüge. Seit vielen Jahren veröffentliche das Reich der Mitte optimistische und geschönte Schätzungen des eigenen Wachstums als offizielle Zahlen. Internationale Medien und viele Investoren übernähmen diese Zahlen später einfach, da es die einzig Verfügbaren sind: Ein potenziell gefährlicher Fehler!

Dirk Müller zeigt auch ein optimistisches Szenario für China. Mit dem Bau der neuen großen Seidenstraße könnten immense echte Wachstumschancen entstehen. Eine deutliche Warnung spricht er allerdings in Bezug auf die chinesische Immobilienblase aus, die seit vielen Jahren heranwächst. Diese hat echtes Crashpotenzial!

Das durch die chinesische Bauindustrie angetriebene Wachstum orientiert sich vielfach überhaupt nicht an der Nachfrage des Marktes. Riesige Planstädte werden am Reißbrett entworfen und in teils entlegenen Regionen Chinas errichtet, in der Hoffnung zukünftig Bewohner anzulocken.

"Du musst ein schönes Nest bauen, um den Phönix anzulocken. In Ordos bauen wir erst ein prächtiges Nest, die Menschen kommen dann schon." - chinesischer Baufirmenleiter Jao

Die Menschen kommen jedoch lange nicht so zahlreich wie geplant. Zerohedge zufolge will China 250 Millionen Einwohner ländlicher Gebiete bis zum Jahr 2026 in Städte umsiedeln. Viele chinesische "Geisterstädte" bieten jedoch kaum Arbeitsplätze und ungewohnte Lebensumstände für die vormals ländliche Bevölkerung. Die Immobilienpreise steigen immer weiter und sind für viele schon lange unerschwinglich.

Die Spekulation mit chinesischen Geisterstadtimmobilien vergleicht Dirk Müller mit dem Spiel in einem Kasino. Die meisten Objekte werden gar nicht erworben, mit dem Ziel diese zu vermieten, sondern um zunächst Geld zu parken und die Immobilien zu einem späteren Zeitpunkt mit Gewinn weiterzuverkaufen. Solange es Anleger gibt, die in Erwartung einer Preissteigerung bereit sind, solche Immobilien zu kaufen, steigen die Preise weiter, obwohl die meisten Objekte niemand braucht.

https://youtu.be/qpxv_QJUUbc

Die Blase kann jederzeit platzen, wenn die ersten größeren Teilnehmer sich entschließen, ihre Gewinne mitzunehmen und das Kasino zu verlassen. Panikartige, sich gegenseitig unterbietende Verkäufe, sind eine nicht unwahrscheinliche Folge. Ob dieser Prozess des Platzens der chinesischen Immobilienblase jedoch in einem Rutsch vonstattengehen wird oder sich zwischendrin wieder Optimismus einstellen und die Spekulation weitergehen wird, ist Dirk Müller zufolge nur schwer vorherzusehen. Wir sollten den Markt auf jeden Fall im Auge behalten, denn auch die globale Finanzkrise im Jahr 2008 wurde durch das Platzen einer (amerikanischen) Immobilienblase ausgelöst.

Im Oktober 2014 veröffentlichte die chinesische Wirtschaftszeitung "China Investment Network" einen Geisterstadt-Index. Hierzu wurden Geisterstädte als Städte mit weniger als 5000 Einwohnern pro Quadratkilometer definiert, angelehnt an den Regierungsstandard für chinesische Städte mit 10000 Einwohnern pro Quadratkilometer. Der Regierungsstandard entspräche in der nachfolgenden Abbildung der TOP 10 Geisterstädte nach Einwohnerdichte (2014) einem Wert von 1.

Als Geisterstadt-Index würde sich meiner Meinung nach der prozentuale Leerstand an Wohnraum, bezogen auf den gesamt verfügbaren Wohnraum besser eignen, als die städtische Bevölkerungsdichte aber der vorgestellte Index liefert zumindest einen guten Eindruck: Landesweit werden tausende Quadratkilometer urbanen Raumes aus dem Boden gestampft, der nur äußerst dünn besiedelt ist.

Eine andere Arbeit von Chi et al. (2015) zeigt die geografische Lage von 20 der 50 größten Geisterstädte Chinas. Ein Ranking wollten die Autoren vom Big Data Lab der Baidu Inc. und der Universität von Peking nicht zur Verfügung stellen, aus Angst, es könne die Immobilienpreise beeinflussen!!

"The reason why we did not show the real rank is that the rank is very sensitive and it may affect the sale of real estate." - Chi et al (2015)

Die Stadt Ordos und vor allem die angrenzende Stadt Kangbashi in der Inneren Mongolei sind ein Extrembeispiel chinesischer Planwirtschaft. Während in Ordos heute ca. 1,6 Mio. Menschen leben, war die ursprünglich für 300.000 Menschen geplante Stadt Kangbashi im Jahr 2012 mit lediglich 2800 bzw. 5000 Menschen bevölkert (je nach Quelle). Der Zeitung Die Welt zufolge gaben die chinesischen Behörden zu, dass dort 2012 nur Menschen lebten, die für die Verwaltung von Kangbashi verantwortlich sind.

Im September 2015 berichtete der ORF, dass Kangbashi trotz des geringen Zuzugs auf Eine Millionen Menschen Aufnahmekapazität weiter ausgebaut wurde. Offenbar wurde von der chinesischen Regierung ein gewaltiger Bedarf nach neuem, überteuertem Wohnraum gesehen...

In der nachfolgenden Reportage von Journeyman war bereits im Jahr 2011 von 64 Millionen leerstehenden Wohnungen in China die Rede. Heute könnten es durchaus über 100 Millionen chinesische Wohnungen ohne Bewohner geben.

https://www.youtube.com/watch?v=wm7rOKT151Y

Wäre es eigentlich nicht wunderbar, in chinesischen Geisterstädten Millionen Kriegsflüchtlingen ein neues Zuhause zu bieten?

Ich möchte mich Dirk Müllers Warnung mit diesem Artikel anschließen. Das platzen der chinesischen Immobilienblase könnte ähnliche Auswirkungen auf die Weltwirtschaft haben, wie die amerikanische Immobilienblase, die im Jahr 2007 eine Kaskade von Ereignissen, bis hin zur Weltwirtschaftskrise 2008 auslöste. Vielleicht geht es noch einige Jahre weiter wie gehabt aber eines kann man aus der Geschichte lernen:

"Alle Blasen platzen" - Börsenweisheit

The Bohemian Blog (2015): Welcome to Ordos, China: The World’s Largest “Ghost City”

ORF (Sept. 2015): Riskante Überexpansion

Chi et al. (2015): “Ghost Cities” Analysis Based on Positioning Data in China

Wikipedia: Ordos und Kangbashi

Zerohedge (Feb. 2016): Photographs Of The "Surreal, Uncanny" Emptiness Of China's Ghost Cities

Die Welt (April 2012): Niemand will in Chinas riesiger Geisterstadt leben

Seeking Alpha (Jan. 2015): The Chinese Housing Market's Outrageous Price-To-Income Ratio

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