Immobilien-Krise

Jahrelang kannten Immobilienpreise nur eine Richtung: aufwärts. Kein Wunder, schließlich hängen Immobilien wegen des meist hohen Fremdkapitaleinsatzes wie kaum eine andere Anlageklasse am Zins. Und der war dank Rettungs- und Nullzins-Politik der Notenbank jahrelang niedrig und gab den Immobilienpreisen dadurch ordentlich Rückenwind. Umso heftiger erwischt die historisch starke und schnelle Zinswende jetzt den Immobilienmarkt: Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien zuletzt so stark gefallen, wie noch nie seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2000. Doch das dürfte erst der Anfang sein. Schaut man sich die nach wie vor hohen Angebotspreise auf Immobilienportalen an, haben viele Immobilienbesitzer noch gar nicht realisiert, was die Zinswende für den Wert ihrer Immobilien bedeutet. Anbieten kann man allerdings viel, es wird nur derzeit zu den hohen Angebotspreisen kaum noch etwas gekauft. Erstens, weil Kaufinteressierte angesichts der Vervierfachung der Finanzierungszinsen von 1% auf mittlerweile rund 4% weder willens noch in der Lage sind, die hohen Immobilienpreise zu finanzieren. Dann bleibt man doch lieber Mieter. Zwar verteuert sich die Miete aufgrund der Inflation von Jahr zu Jahr um im Schnitt vielleicht 3 oder 4%. Von einer satten Vervierfachung der Finanzierungskosten, wie sie für Immobilienkäufer in den letzten 18 Monaten Realität wurde, ist man damit aber noch meilenwert bzw. Jahrzehnte entfernt. Und Zweitens: Auch Eigenkapitalbesitzern vermiest der dramatische Zinsanstieg die Lust auf Immobilien. Noch Anfang 2022 standen Investoren schließlich vor der Wahl, ihr Geld entweder bei der Bank zu Strafzinsen zu parken oder in eine Immobilie zu investieren. Hier war klar: Selbst bei einem aus einem hohen Kaufpreis von bspw. 1 Million Euro und einer Mieteinnahme von 20.000 Euro pro Jahr resultierenden mickrigen Mietzins von nur 2% war diese Alternative um Welten besser, als 0,5% bzw. 5.000 Euro pro Jahr Strafzins an die Bank zahlen zu müssen. Mittlerweile sieht die Alternative aber völlig anders aus: Entweder die eine Million in den Kauf der Immobilie investieren, um sich die 20.000 Euro bzw. 2% Mietzins pro Jahr zu sichern. Oder aber das Geld bei mittlerweile bis zu 4% in Zinsanlagen stecken und daraus 40.000 Euro pro Jahr an Zinsen kassieren – ganz ohne Immobilienpreis-Risiko geschweige denn Aufwand und Scherereien mit Vermietung, Reparaturen und energetischer Sanierung. Auch bei Eigenkapitalanlegern fällt die Wahl folglich mittlerweile klar gegen die Immobilie aus. Interessant wird der Immobilienkauf für Investoren erst wieder, wenn der Mietzins sich dem stark gestiegenen Anlagezins angleicht. Schließlich stehen Immobilien und Zinsanlagen miteinander in Konkurrenz ums Geld der Anleger. Und die investieren ihr Geld nun einmal lieber dort, wo sie den höheren Ertrag erhalten. Um aber einen der Zinsanlage ebenbürtigen Mietzins von 4% abzuwerfen, müsste der Immobilienpreis anstatt bei einer Million bei lediglich 500.000 Euro liegen. Erst dann entsprächen die 20.000 Mietertrag einem Mietzins von 4%, wie der Anleger ihn mittlerweile alternativ in Zinsanlagen erhält. Von dem dafür notwendigen 50%-Rückgang sind die Immobilienpreise mit ihrem bisherigen 10%-Rückgang noch weit entfernt. Die Anpassung der zuvor jahrelang durch die Niedrigzinspolitik aufgeblähten Immobilienpreise hat also gerade erst begonnen. Diese Erkenntnis ist schmerzhaft und wird sich unter Immobilienbesitzern folglich nur langsam durchsetzen.